2015年5月，刘某、戴某向建设银行按揭贷款48万元用于购买福建某房地产开发有限公司预售商品房，并办理了预购商品房抵押权预告登记，开发商福建某房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性保证，保证期间至抵押权办妥止。刘某、戴某借款后，未按约定还本付息，且该房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下，并具备抵押登记等物权登记条件，但因刘某二人怠于办理以致抵押登记未完成。建设银行遂向闽侯法院提起诉讼，请求：1.判令刘某二人协助办理该商品房的抵押登记手续；2.判令上述房产抵押登记办妥后，或刘某二人逾期仍未办理抵押登记的，建设银行有权以刘某二人提供的上述房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得款优先清偿借款本金、利息和罚息。经审理，闽侯法院作出民事判决，支持了建设银行的诉讼请求。

法官说法：预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。但预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。

本案中，涉诉商品房已经具备抵押登记条件，但因购房人原因未能完成正式登记，导致银行对商品房的抵押权未能及时设立。在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。但对于购房人拒不办理房屋过户登记及抵押登记，导致抵押权难以依登记设立的特定情况下，可依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定认定债权人对商品房的处置款享有优先受偿权，保护债权人利益，维护交易安全和稳定。